Amministratore di condominio: per le domande a contenuto reale occorre l'unanimità dell'asse

Un diritto reale può essere fatto valere dall’amministratore di condominio solamente con la procura dei singoli condomini o con l’unanimità dell’assemblea in quanto lo stesso diritto accresce direttamente la quota di proprietà di ciascun comunista. Peraltro risulta affetta da nullità la delibera assembleare nella quale non sia stato convocato anche il condomino convenuto.

Inoltre la presunzione di condominialità di un bene, ex art. 1117 c.c., può essere vinta, non solo con un titolo contrario anteriore alla costituzione della comunione che contenga cioè elementi inequivocabilmente contrari alla condominialità stessa, ma anche tramite una prova che faccia presumere una destinazione particolare del bene.

E' quanto stabilito dal Tribunale di Siena in persona del dott. Stefano Caramellino con la sentenza del 22/01/2015.

Nella specie un amministratore di condominio, in qualità dei poteri conferiti dall’assemblea, conveniva in giudizio un singolo condomino chiedendo il riconoscimento del diritto di proprietà di un vano adibito a bacheca posto all’interno del condominio medesimo. A sostegno della propria tesi l’attore riteneva che il contratto di compravendita, con il quale il convenuto aveva acquisito la proprietà esclusiva del bene, fosse inefficace poichè il vano stesso sarebbe rientrato per legge tra le parti comuni.

Il condomino si costituiva asserendo che il bene in contestazione fosse stato ab origine destinato ad uso esclusivo e catastalmente autonomo in quanto era sorto prima della costituzione della comunione. Inoltre il convenuto esponeva che il vano lo aveva acquisito da colui che aveva costruito e suddiviso l’intero edificio e, pertanto, doveva essere chiamato in causa anche il venditore al fine di essere garantito dalla possibile evizione.

Il terzo si costituiva in giudizio prospettando la linea difensiva del condomino ed osservava che il bene preesisteva al regolamento condominiale e che, peraltro, non era indicato nell’elenco delle parti comuni.

Preliminarmente, il giudicante ha rilevato che all’amministratore di condominio mancasse la legittimazione attiva poiché le domande a contenuto “reale” esulano da quelle per le quali la legittimazione processuale dell’amministratore condominiale discende dall’art. 1131 c.c. (Cass. Civ n. 5862/07).

Tale asserzione deriva dalla circostanza che un diritto reale può essere fatto valere dall’amministratore di condominio solamente con la procura del singolo condomino o con l’unanimità dell’assemblea in quanto il diritto in questione accresce singolarmente la proprietà di ciascun soggetto. Infatti, nel caso di specie, il riconoscimento del vano come condominiale avrebbe comportato in futuro la partecipazione di ogni singolo condomino alle spese di gestione e manutenzione tra le quali spiccavano quelle di illuminazione e di pulizia. Pertanto, l’accrescimento del diritto di proprietà non può essere fatto valere dall’amministratore di condominio secondo i poteri conferiti dall’art. 1131 c.c.

In secondo luogo il Tribunale ha sottolineato nella sentenza in oggetto che all’amministratore mancasse anche la legittimazione processuale. In particolare il giudicante ha rilevato che la delibera fosse affetta da nullità poiché la stessa era stata adottata senza la convocazione del convenuto. Infatti il Tribunale di Siena ha evidenziato che l’assemblea condominiale è un organo dove nasce la volontà dei comunisti e, pertanto, la partecipazione del condomino escluso avrebbe potuto evitare la decisione assunta degli altri comunisti.

Nel merito il Giudice ha statuito che la presunzione di condominialità può essere vinta non solo con un titolo contrario anteriore alla costituzione della comunione, che contenga cioè elementi inequivocabilmente contrari alla condominialità stessa, ma anche tramite una prova che faccia presumere una destinazione particolaredel bene.

In primiss tale elemento può essere evinto dalle caratteristiche obiettive “strutturali” che consentano di affermare che il bene sia dotato di propria “autonomia ed indipendenza” e, pertanto, non sia legato ad una destinazione di servizio dell’intero edificio (Cass. N. 10700 del 2003) .

Inoltre la destinazione particolare del bene può altresì emergere dalle caratteristiche “funzionali” qualora esse evidenzino che il bene serva in modo esclusivo un singolo condomino (Cass. n. 17993 del 2010).

Quindi anche in difetto di un titolo opponibile ai condomini, un bene può essere sottratto dalla presunzione di condominialità per le sue caratteristiche strutturali o funzionali.

Alla luce di tutto quanto sopra, il Tribunale di Siena respingeva la domanda attorea.


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