Condominio: solo i proprietari dei boxes pagano le spese di adeguamento (Cass. Civ. sez. II sent. 28

Se il proprietario non possiede un box o un garage, non sarà tenuto ad accollarsi eventuali spese per i lavori di adeguamento, salvo che una simile previsione non sia espressamente contenuta nel regolamento condominiale.

Lo ha stabilito la Suprema Corte di Cassazione che con la pronuncia n. 17268 del 30/04/2015, conformemente ai giudici di primo e secondo grado, ha respinto il ricorso di un Condominio contro la sentenza che escludeva dal pagamento delle spese di adeguamento dei garages chi non ne fosse proprietario.

La vicenda portata all’attenzione degli Ermellini origina da un’assemblea condominiale nella quale si era deliberato che tutti dovessero partecipare alle suddette spese.

Il Condòmino non proprietario dei garages si rifiutava di rispettare la delibera assunta e decideva di non pagare.

Gli veniva pertanto notificato il decreto ingiuntivo contro il quale proponeva opposizione.

L’opponente sosteneva che “non era proprietario di posti auto, di boxes ovvero di cantinole nè godeva di servitù di passaggio sulla rampa e sullo spazio di manovra e di accesso ai garages; che, siccome evincevasi dall'art. 3 del regolamento condominiale, i posti - auto, i boxes e le cantinole poste al primo ed al secondo piano interrato erano di esclusiva proprietà dei rispettivi acquirenti, titolari di servitù attiva sulle corsie condominiali di manovra; che dunque le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei garages dovevano essere ripartite esclusivamente tra i condomini che ne fruivano in ragione di millesimi a ciascuno spettanti”.

I giudici di primo e secondo grado, ritenendo fondate le argomentazioni, accoglievano l’opposizione e lo escludevano dal pagamento delle spese di adeguamento dei boxes.

Avverso la decisione dei giudici territoriali veniva proposto ricorso per Cassazione che la Suprema Corte, condividendo l’esito dei due gradi di giudizio precedenti, rigettava.

In particolare, il ricorrente sosteneva che l’impugnazione della delibera fosse da considerarsi tardiva, in quanto avveniva solo mediante l’opposizione al decreto ingiuntivo.

Con il secondo motivo di ricorso invece ribadiva per l’ennesima volta che, essendo un condominio, tutti dovessero partecipare alle spese ordinarie, straordinarie e di adeguamento dei boxes, indipendentemente dal fatto di essere proprietari o meno di tali locali.

Il Supremo Collegio esamina attentamente i due motivi e giunge a tali conclusioni; in primo luogo, l’impugnazione della delibera non può ritenersi tardiva in quanto nel caso di specie non deve essere applicato l’art. 1137 c.c.-

Come è noto infatti, il termine perentorio di 30 giorni, previsto dall’articolo de quo, deve essere rispettato solo in presenza di una delibera annullabile.

Nel caso in esame invece la delibera è da considerarsi assolutamente nulla.

La Suprema Corte, avallando l’orientamento ormai dominante, ha ribadito infatti che “le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle, se l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini (cfr. Cass. 29/03/2007, n. 7708)”.

A tal proposito, la giurisprudenza maggioritaria insegna che “In materia di delibere condominiali sono affette da nullità - che anche il condominio il quale abbia espresso il voto favorevole può fare valere - quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, suscettibili di essere impugnate nel termine di decadenza, di trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c., u.c., le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135 c.c., n. 2 e 3, determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dei criteri di cui al citato art. 1123 c.c. ”(Cass. civ. sez. II sent. 19/03/2010 n. 6714).

Solo per completezza si ricorda che l’art. 1123 II c. c.c. prevede che “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”.

Giova evidenziare che è ammissibile la derogabilità dell'art. 1123 c.c. che è esplicitamente stabilita dal primo comma dell'art. 1123 stesso. Tale derogabilità concerne sia il criterio di proporzione tra quote e spese, sia la regola di ripartizione in rapporto all'uso di cui al secondo comma.

La convenzione che determina la deroga deve consistere però in un atto sottoscritto da tutti i Condòmini interessati

In buona sostanza, il criterio legale di ripartizione delle spese è derogabile dall’accordo unanime dei condòmini, che è espressione della loro autonomia negoziale.

Tale accordo può essere contenuto in un regolamento di condominio di natura contrattuale ovvero essere oggetto di una delibera assembleare adottata all’unanimità dei condòmini. Sarebbe nulla e, pertanto, impugnabile senza limitazioni di tempo, una delibera che, in mancanza di accordo unanime, disponesse una ripartizione delle spese in base a criteri diversi da quello legale, mentre sarebbe annullabile quella che in concreto ripartisse le spese in violazione dei criteri di ripartizione già stabiliti.

A parere di chi scrive, è pienamente condivisibile la posizione della Corte: non è in alcun modo ammissibile che un Condòmino debba partecipare alle spese ordinarie e/o straordinarie anche se non è proprietario di un bene, salvo ovviamente che sia previsto dal regolamento condominiale approvato all’unanimità. Nella fattispecie in esame però manca totalmente una disposizione in tal senso.

Appare infine necessaria un’ultima precisazione: è di fondamentale importanza infatti distinguere tra regolamento contrattuale condominiale e regolamento assembleare.

Il regolamento può essere infatti: "contrattuale" o negoziale, spesso già inserito nell'atto di compravendita dal costruttore-venditore e accettato e sottoscritto da tutti i condomini, ed "assembleare", quando sono i Condòmini a dotarsene attraverso il voto dell’assemblea.

Mentre gli ordinari regolamenti condominiali, approvati ai sensi dell'art. 1138, c. 3 c.c., dalla maggioranza dei partecipanti, non possono importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, dovendo ritenersi esorbitanti dalle attribuzioni dell'assemblea, è invece legittima la previsione, nei regolamenti contrattuali, di clausole che impongono divieti o che di fatto incidono sui diritti dei condomini, poiché tali disposizioni hanno natura contrattuale, in quanto vanno approvate e possono essere modificate con il consenso unanime dei comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica.