Contratto con inadempimenti reciproci? La gravità si valuta in base al tempo del comportamento più &
Con contratto preliminare di compravendita del 22/12/2006 i Sigg.ri V.G. e A.G. promettevano di acquistare dai Sigg.ri S.T. e G.S. un appartamento per il prezzo di € 86.000, versando un caparra di € 8.000.
Decorso inutilmente il termine per la stipula dell’atto definitivo (30/03/2007), i promittenti venditori, con missiva del 11/05/2007, diffidavano i promittenti acquirenti ad adempiere ex art. 1454 nel termine di 15 giorni, pena la risoluzione di diritto del contratto de quo.
I promittenti acquirenti, con citazione notificata il 06/06/2007 chiedevano dichiararsi l’illegittimità della predetta diffida, rilevando come il termine per la stipula del definitivo fosse meramente indicativo, avendo le parti pattuito nel preliminare in questione che si sarebbe potuti procedere alla stipula solo dopo che i promittenti acquirenti fossero riusciti a vendere l’immobile di loro proprietà.
Nelle more i promittenti acquirenti avevano appreso che i promittenti venditori avevano offerto in vendita lo stesso bene immobile a terzi, prima ancora della scadenza della diffida ad adempiere del giorno 11/05/2007 e pertanto citavano nuovamente i promittenti venditori per veder dichiarata la risoluzione del preliminare per inadempimento di questi ultimi, chiedendo la restituzione della caparra versata oltre al risarcimento dei danni.
I promittenti venditori convenuti eccepivano che la stipula dell’atto definitivo di compravendita non fosse stata affatto condizionata all’avvenuta vendita da parte dei promittenti acquirenti dell’immobile di loro proprietà, avendo concordato le parti solo una certa tolleranza nel caso in cui il ritardo per la stipula del rogito fosse dipeso dalla necessità per i promittenti acquirenti di ottenere il mutuo o di vendere l’immobile di loro proprietà. In ogni caso i promittenti venditori eccepivano ancora di aver concesso ai promittenti acquirenti un termine di 15 giorni per adempiere con la diffida del 11/05/2007, ed un ulteriore termine di 45 giorni con una seconda diffida del 12/07/2007. Sostenevano pertanto i convenuti - promittenti venditori di essere stati costretti a promettere in vendita l’immobile a terzi con preliminare del 17/07/2007, ad un prezzo peraltro inferiore rispetto a quello del precedente preliminare. Chiedevano pertanto in via riconvenzionale la risoluzione di diritto del contratto per effetto della diffida del 12/07/2007 o in via subordinata la risoluzione per inadempimento dei promittenti acquirenti.
Il procedimento avente ad oggetto la declaratoria di inefficacia della prima diffida ad adempiere (del 12/07/2007) si concludeva, in fase di appello, con sentenza non impugnata, con la dichiarazione di illegittimità della detta diffida (per essere stata sottoscritta dal solo difensore, priva di procura scritta, e non dalle parti; cfr. Cass. Civ., Sez. Unite, 15/06/2010, n. 14292).
Il secondo procedimento si concludeva con la Sentenza in esame, con la quale il Tribunale di Taranto accoglieva la domanda degli attori - promittenti acquirenti dichiarando la risoluzione del contratto preliminare del 22/12/2006 per inadempimento dei promittenti venditori. Il Giudice, al fine di valutare la gravità ex art. 1455 c.c. dei reciproci contestati inadempimenti, (posto che la diffida ex art. 1454 c.c. non elimina la necessità dell’accertamento giudiziale della gravità dell’inadempimento, cfr. Cass. Civ. Sez. II, n. 18696/14, Cass. Civ. Sez. II, n. 21237/12, Cass. Civ. Sez. II, n. 5407/06) valutava in primo luogo il comportamento scorretto ex art. 1175 c.c. tenuto dalla parte promittente venditrice. Ed infatti se la prima diffida (comunque tamquam non esset stante la già intervenuta declaratoria di illegittimità nel primo procedimento promosso dagli attori promittenti acquirenti) fissava un termine di 15 giorni per la stipula dell’atto definitivo senza tener conto che le parti avevano convenuto di tollerare un ritardo dipendente da necessità dei promittenti acquirenti, la seconda diffida del 12/07/2007 concedeva un termine per la stipula del rogito di 45 giorni, durante il quale però i promittenti venditori si impegnavano con terzi con la stipula di altro preliminare in data 17/07/2007. E pertanto, mentre i promittenti venditori, se avessero voluto fissare un termine definitivo per la stipula dell’atto definitivo avrebbero dovuto notificare una diffida ad adempiere con un termine congruo o chiedere al giudice di fissarlo ex art. 1183 c.c., i promittenti acquirenti avevano provato invece, in sede istruttoria, di essersi concretamente attivati per la vendita del proprio immobile, avendo dato incarico all’agenzia immobiliare, già dal dicembre 2006, di vendere il loro immobile, di aver stipulato un preliminare per la vendita in data 18/04/2008 e di aver poi stipulato il rogito in data 03/06/2008.
In definitiva per il Giudice assumeva carattere dirimente il tempo in cui avveniva il più grave degli inadempimenti reciproci: nel caso in esame quello dei promittenti venditori, i quali con la prima diffida, e soprattutto con la seconda, manifestavano il reale intento di non dare più esecuzione al preliminare stipulato con gli attori, giustificando la reazione di questi ultimi nel domandare la risoluzione del preliminare.
Il Giudice pertanto dichiarava la risoluzione del preliminare condannando i convenuti – promittenti venditori alla restituzione della sola caparra versata e non del doppio ex art. 1385 c.c., avendo gli attori chiesto la risoluzione del contratto (e non il recesso, ex multis Trib. Taranto, Sez. III, 23/01/2015) e non avendo dimostrato i danni ulteriori pure lamentati.