L'accordo di mediazione che accerta l'usucapione è opponibile al fallimento? (Trib. Torino s

Il fallimento di una S.a.s. e del proprio socio accomandatario, in persona della Curatrice, conveniva in giudizio quattro persone fisiche, chiedendo al Tribunale di accertare e dichiarare l’inopponibilità, nei confronti della medesima procedura, del verbale di conciliazione stipulato tra le parti, oltre che dell’“atto di accertamento di acquisto per usucapione” di alcuni immobili, stipulato tra le medesime parti, per atto pubblico, e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Parte attrice, inoltre, chiedeva che, in accoglimento della domanda suesposta, il Tribunale dichiarasse i convenuti tenuti a rilasciare, in favore del Fallimento, gli immobili in questione.

Tra le numerose argomentazioni giuridiche esposte, un cenno merita l’incidenza, nella peculiare vicenda, del procedimento di mediazione. Questo, come noto, risulta obbligatorio in materia di diritti reali (D.Lgs. n. 28/2010). Il giudice rileva che in giurisprudenza si era dubitato della trascrivibilità degli accordi accertativi dell’usucapione stipulati in sede di mediazione, per poi sposare la tesi negativa, non essendo tali accordi riconducibili ai contratti trascrivibili ai sensi dell’art. 2643 c.c., non avendo effetti modificativi, estintivi o costitutivi di diritti né equiparabili alle sentenze di accertamento dell’usucapione (trascrivibili ex art. 2651 c.c.), rivestendo natura pattizia.

Peraltro, l’art. 84 bis del D.L. n. 69/2013 (convertito, con modificazioni, in L. n. 98/2013), ha inserito nell’art. 2643 c.c. il n. 12 bis, in virtù del quale si devono rendere pubblici, attraverso la trascrizione, “gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”. Dunque, con esclusivo riferimento agli accordi di mediazione che accertano l’usucapione, dove manca un controllo giudiziario sull’effettiva sussistenza dei presupposti dell’usucapione a garanzia dei terzi, il Legislatore ha espressamente previsto la trascrizione ai fini dell’opponibilità ai terzi, con gli effetti previsti: a) dall’art. 2644 c.c., per cui sono opponibili all’usucapiente le trascrizioni ed iscrizioni eseguite nei confronti dell’usucapito anteriormente alla trascrizione dell’accordo conciliativo di accertamento dell’usucapione; b) dall’art. 2650 c.c., per cui la trascrizione dell’accordo conciliativo di accertamento dell’usucapione è priva di effetti in assenza della trascrizione del relativo titolo di acquisto in favore dell’usucapito. Il giudice, nel dichiarare l’inopponibilità di siffatti atti nei confronti della procedura fallimentare, richiama l’art. 45 L.F., ai sensi del quale “Le formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi, se compiute dopo la data della dichiarazione di fallimento, sono senza effetto rispetto ai creditori.” Tale norma va peraltro coordinata con l’art. 16, ult. c., L.F., in forza del quale la sentenza dichiarativa di fallimento “produce i suoi effetti dalla data della pubblicazione ai sensi dell’art. 133, I c., del codice di procedura civile” e gli effetti nei riguardi dei terzi “si producono dalla data di iscrizione della sentenza nel registro delle imprese ai sensi dell’art. 17 II c.-" All’opposto, risulta irrilevante per l’opponibilità nei confronti dei terzi e, dunque, anche ai fini di cui all’art. 45 L.F., la trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento in Conservatoria: secondo l’orientamento di legittimità condiviso dal Tribunale, la funzione di annotazione della sentenza dichiarativa di fallimento non è quella di rendere la medesima opponibile ai terzi, né quella costitutiva della trascrizione del pignoramento immobiliare, bensì quella di dare ai terzi la possibilità di conoscere la dichiarazione di fallimento, funzione che rende del tutto superflua la redazione di una nota di trascrizione (Cass. civile, sez. I, 27/10/2006, n. 23264). Pertanto, ai sensi dell’art. 45 L.F. anche gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione sono opponibili alla procedura concorsuale soltanto se trascritti nei registri immobiliari prima dell’iscrizione della sentenza dichiarativa di fallimento nel registro delle imprese.

Nel condannare i convenuti a rilasciare gli immobili in questione, il tribunale offre una ulteriore e notevole analisi giuridica in tema di “consegna” e, più in dettaglio, se possa aver rilievo quale modo di acquisto del possesso, nonché come adempimento di un rapporto obbligatorio. Il giudice osserva, quindi, che la posizione possessoria, ovvero di mera detenzione, dipende dal titolo in forza del quale il soggetto viene immesso nella disponibilità esclusiva del bene:

a) se il titolo è un contratto attributivo di un diritto reale, mediante la consegna si trasmetterà il “possesso”,

b) se il titolo è attributivo di un diritto personale di godimento, attraverso la consegna si trasmetterà la mera “detenzione”.

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