Lastrico solare: è possibile ripartire le spese fra tutti i condomini? (Cass. Civ. sez. II sent. 16/

"In tema di ripartizione delle spese di impermeabilizzazione e pavimentazione della terrazza a livello, di uso esclusivo di un solo condomino, non devono contribuire agli esborsi unicamente i proprietari delle unità immobiliari sottostanti – che fruiscono della copertura – ma tutti i condomini se il regolamento condominiale dispone in tal senso".

Così si è pronunciata la Corte di Cassazione con la sentenza del 16/02/2017 n. 4183.

La vicenda scaturisce dall'impugnazione di due delibere assembleari, aventi ad oggetto i criteri di ripartizione delle spese relative alla pavimentazione ed impermeabilizzazione della terrazza di proprietà esclusiva dell’attore. Il giudice di prime cure aveva annullato le delibere impugnate, mentre in appello la domanda attorea – volta all'annullamento delle deliberazioni di cui sopra – era stata rigettata. In particolare, la corte territoriale aveva ritenuto che gli esborsi dovessero porsi non già a carico di tutti i condomini, ma unicamente in capo a quelli le cui unità immobiliari erano collocate nella colonna sottostante al lastrico solare, fruendo della sua funzione di copertura. Contro tale ricostruzione era stato proposto ricorso in Cassazione dal proprietario della terrazza.

Preme ricordare che il lastrico solare è una copertura, che può impiegarsi come terrazza; serve da “tetto” a tutti i condomini sottostanti e come terrazzo per chi ne ha l’uso esclusivo. Si tratta di un bene comune benché, talora, sia fruibile solo da alcuni. Le eventuali spese per la pavimentazione, l’impermeabilizzazione, le riparazioni strutturali et similia sono a carico dei condomini che ne fruiscono in modo esclusivo e che lo usano come copertura. Inoltre, qualora il lastrico offra “protezione” a locali comuni (ad esempio, la caldaia), devono contribuire alle spese tutti i condomini, senza distinzioni. In materia di ripartizione delle spese afferenti ai lastrici solari, trova applicazione l’art. 1126 c.c.- La norma dispone che, in caso di uso esclusivo del bene, le eventuali spese per le riparazioni vadano sostenute per un terzo da chi ne fruisce in modo esclusivo e per i due terzi dai condomini a cui il lastrico solare offre copertura in proporzione del valore del piano. Le unità immobiliari ubicate al di sotto di esso devono contribuire sulla base dei metri quadrati che risultino effettivamente coperti e non per l’intero valore millesimale dell’appartamento. L’obbligo di contribuzione da parte di tutti i condomini che godono della copertura del lastrico trova il proprio ubi consistam nel principio in virtù del quale il dovere di contribuzione grava in ragione dell'utilitas che si tragga dal bene da riparare.

Nel caso di specie, il regolamento di condominio – a base contrattuale – derogava alla disciplina codicistica di cui sopra (art. 1126 c.c.). Esso prevedeva la ripartizione delle spese per i beni comuni in ragione dei millesimi di proprietà; per questo motivo, le delibere impugnate prevedevano che dovessero contribuire anche i proprietari che non si giovavano della copertura offerta dal lastrico. La peculiare morfologia del palazzo in questione, a forma di “T”, determinava che le spese per i lavori di manutenzione non dovessero porsi a carico unicamente dei proprietari degli appartamenti sottostanti alla porzione danneggiata ma di tutti, proprio in virtù della sua forma. Inoltre, secondo il ricorrente, la funzione di copertura del terrazzo riguardava solo la porzione compresa entro i muri perimetrali, non anche la parte aggettante, la quale assumeva la diversa funzione di cornicione ovvero di balcone. Pertanto, egli chiedeva che dalla ripartizione delle spese fosse esclusa la parte suddetta.

La Suprema Corte, nella pronuncia in commento, censura la decisione del giudice di appello che ha trascurato di considerare quanto previsto dal regolamento condominiale. Nel caso oggetto di scrutinio, infatti, la disciplina convenzionale – che prevedeva un diverso riparto delle spese rispetto all'art. 1126 c.c. – derogava a quella legale e prevaleva sulla stessa. Quindi, tutti i condomini dovevano partecipare agli esborsi pro quota, in base ai millesimi di proprietà, pur non usufruendo della funzione di copertura della terrazza.

Per tutte le ragioni di cui sopra, la Corte ha cassato con rinvio ed ha formulato il seguente principio di diritto: «in tema di regolamento di condominio c.d. contrattuale la clausola secondo cui i condomini devono contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni deve essere interpretata nel senso di verificare la ricomprensione di singole voci di spesa nella regolamentazione e alla luce del canone finale dell'equo contemperamento, che va applicato in tutti i casi di assoluta incertezza dell'elemento letterale del testo, in modo da accertare se la quota posta a carico di tutti i proprietari in proporzioni dei millesimi non abbia proprio l'effetto di compensare la partecipazione soltanto per un quarto dei proprietari esclusivi dei terrazzi facendoli contribuire pro quota anche al residuo, che ai sensi dell'art. 1126 c.c., avrebbe dovuto gravare soltanto sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti».

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