Locazione non abitativa: nullo l’accordo su canone integrativo occulto (Cass. Civ. SS.UU. sent. 09/1

L’accordo occulto, con cui i contraenti, hanno pattuito il pagamento di un canone di locazione di un immobile ad uso non abitativo, superiore a quello dichiarato, resta nullo anche se viene registrato.

E’ quanto stabilito dalle SS.UU. civili della Cassazione nella sentenza del 09/10/2017 n. 23601.

Nella vicenda in oggetto, la Suprema Corte è stata chiamata a chiarire se la registrazione successiva di un patto con cui i contraenti avevano concordato un canone di locazione integrativo rispetto a quello dichiarato, consentisse di sanare tale accordo.

Nel caso di registrazione tardiva di un contratto di locazione, quest’ultima, non è illegittima producendo l’effetto di sanare la nullità sancita dalla Finanziaria 2004. Pertanto, la Cassazione ha ritenuto che il contratto di locazione ad uso non abitativo, contenente, fin dall’inizio, la previsione di un canone realmente convenuto e corrisposto, anche se non registrato, è nullo, ma, se registrato seppur tardivamente, tale vizio è sanabile.

Nell’accertare se il riconoscimento dell’effetto sanante alla registrazione tardiva possa o meno operare una reviviscenza del contratto con effetti retroattivi, la Corte ha rilevato che tale effetto sanante retroagisce alla data di conclusione del contratto (Cass. n. 10498/2017) e ciò consente di stabilizzare gli effetti del contratto garantendo una completa tutela al contraente più debole del rapporto, che potrà godere della durata della locazione per come stabilita inizialmente nel contratto e non dalla data di registrazione. Diversamente, si verrebbe a creare un effetto di novazione del contratto originario per factum principis.

Nel caso de quo, sussiste un accordo simulatorio cui consegue, non già la tardiva registrazione dell’intero contratto in cui era stabilita la corresponsione di un canone reale, ma quella del solo accordo dissimulato diretto ad occultare un canone più alto, dopo la registrazione del contratto con il canone simulato.

Un'approfondita trattazione è dedicata ai contratti di locazione, con particolare attenzione agli aspetti fiscali e tributari. Il tema della nullità è stato affrontato da dottrina e giurisprudenza, senza una differenza tra l’ipotesi di omessa registrazione di un contratto contenente la previsione di un canone realmente dovuto ed il caso di simulazione del canone con registrazione del solo contratto simulato con un canone inferiore, collegato ad un accordo integrativo che preveda il canone maggiorato. Secondo la Cassazione, le due fattispecie non consentono di giungere ad una soluzione omogenea, sussistendo differenze notevoli tra le medesime ipotesi. In particolare, il contratto non registrato in toto, in cui è indicato il corrispettivo reale della locazione, è sconosciuto all’erario da un punto di vista fiscale e nullo da quello civilistico. In tale caso, sanando l’invalidità dopo la conclusione del contratto con una registrazione tardiva, rileva l’oggettiva tardività dell’adempimento dell’obbligo tributario, per cui, in tale ipotesi, non sussiste un vizio genetico dell’atto, bensì il mancato assolvimento di un obbligo, in relazione al quale, è ammissibile un adempimento tardivo con effetti sananti retroattivi dal momento in cui tale atto è stato posto in essere.

Invece, nel caso, come nella vicenda in esame, di un contratto registrato contenente una indicazione simulata del prezzo, collegato ad un accordo integrativo, non registrato, con un canone più alto, destinato a sostituire quello indicato nel contratto registrato, occorre far riferimento alla fattispecie della simulazione.

L’accordo simulatorio, diretto a nascondere la pattuizione di un canone locatizio maggiore rispetto a quello registrato, è finalizzato all’evasione fiscale ed all’elusione della norma tributaria relativa all’obbligo di registrazione dei contratti di locazione, da considerarsi, come rilevato dalla Corte Costituzionale, come una norma imperativa. Dunque, tale patto, è affetto da nullità, sia per violazione del quantum parziale dell’importo registrato, sia per violazione di una norma imperativa. Orbene, trattandosi di un vizio genetico del contratto, e non di un inadempimento successivo alla sua stipulazione, è possibile ravvisare un’ipotesi di nullità virtuale, insanabile ai sensi dell’art. 1423 c.c., derivando tale nullità dalla causa concreta del negozio. In quest’ultimo caso, le conseguenze sono ben più gravi rispetto all’ipotesi di omessa registrazione dei contratto di locazione, per la maggiore gravità del vizio tra le due fattispecie esaminate: un vizio genetico voluto da entrambe le parti, nel primo caso, un inadempimento successivo alla stipulazione di un contratto geneticamente valido, nel secondo.

In conclusione, il Collegio ha accolto il ricorso e rinviato il procedimento davanti al giudice del rinvio.