Condominio: avviso di convocazione deve indicare gli argomenti da trattare in termini essenziali (Ca

La vicenda trae spunto da un problema che si presenta di frequente in merito all’operato dell’amministratore.

La signora Z.A. conveniva il giudizio il Condominio di (omissis) chiedendo l’annullamento della delibera dell’assemblea ordinaria tenutasi in data 04/03/2008 con riguardo ai punti 1, 2, 3, 4 dell’ordine del giorno, in quanto riteneva che l’assemblea avesse assunto delle decisioni in ordine a diverse questioni (ripristino della serratura interna, sistemazione della pozza d’acqua e della rimozione di alcuni cartelli) senza che tali argomenti fossero stati inseriti nell’ordine del giorno.

Il Tribunale di Milano rigettava la domanda attorea.

Anche in secondo grado l'appello veniva rigettato e la Corte di merito confermava la sentenza impugnata ritenendo che si trattasse di semplici comunicazioni e chiarificazioni circa l’operato dell’amministratore in ordine alla gestione ordinaria e straordinaria dell’anno precedente, e quindi non era necessario l’inserimento di ciascun analitico argomento nell'ordine del giorno, avendo potuto ciascun condomino prendere visione del rendiconto in un momento antecedente all’assemblea.

La condomina Z.A. ricorreva in Cassazione lamentando la violazione del diritto di informativa nella convocazione dell'assemblea condominiale.

In particolare, si dogliava del fatto che l’amministratrice non aveva indicato in modo esplicito tutti i punti dell’ordine del giorno. Secondo la ricorrente, infatti, se fosse stata correttamente informata avrebbe potuto decidere se partecipare (o meno) all’assemblea.

Il caso in esame si inserisce nel più ampio contesto delle condizioni di validità della convocazione di un’assemblea condominiale e, conseguentemente, della validità della relativa delibera.

In tema di condominio, ogni condomino ha il diritto di intervenire all’assemblea e deve, pertanto, essere messo in condizione di poterlo fare.

Riveste, dunque, particolare importanza l’avviso di convocazione in cui deve essere indicato il giorno (per la prima e seconda convocazione), il luogo, l’ora e l’ordine del giorno della riunione.

In materia condominiale sussiste, infatti, il diritto di ciascun condomino di partecipare all’assemblea; affinché venga assicurato l’esercizio di tale diritto, sussiste la conseguente necessità che l’avviso di convocazione, di cui all’art. 66 delle disp. att. al c.c., debba essere non solo inviato, ma anche ricevuto da ciascun condomino.

Per poter deliberare correttamente l’assemblea deve, quindi, necessariamente essere preceduta dalla comunicazione della riunione a tutti i condomini.

Ciò posto, in caso di contestazioni, ai fini della regolarità delle assemblee condominiali, si deve procedere alla verifica, già prima della delibera, della correttezza dell’avviso di convocazione dalla riunione; avviso che è un requisito di validità dell’assemblea stessa e delle relative deliberazioni.

Tale comunicazione può contenere infatti delle irregolarità ed essere dunque viziata.

Il termine di preavviso è di almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza; i termini di cui all’art. 66 disp. att. c.c. vanno calcolati a ritroso, a partire dal primo giorno immediatamente precedente la data fissata per la prima convocazione dell’assemblea.

Pertanto, la mancata conoscenza di tale data da parte dell’avente diritto, entro il termine previsto dalla legge, costituisce motivo di invalidità delle delibere assembleari.

Ove si versi nell’ipotesi di mancanza totale di comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea comporta l’annullabilità della deliberazione condominiale (Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 07/03/2005, n. 4806).

Annullabilità che deve essere fatta valere, ai sensi dell’art. 1137 co. 3 c.c. entro 30 gg dalla comunicazione della delibera per i condomini assenti, e per i condomini dissenzienti dal giorno della sua approvazione.

Il vizio di convocazione è espressamente regolato come annullabilità e non come nullità.

Conseguentemente, in difetto di convocazione anche di un singolo condominio, la delibera non è definitivamente valida, essendo suscettibile di impugnazione (nel prescritto termine di trenta giorni).

Va rilevato che “il condomino assente all'assemblea per la quale abbia ricevuto regolare avviso di convocazione non è legittimato ad impugnare, ai sensi dell'art. 1137 c.c., la delibera condominiale assunta in quella sede deducendone l’annullabilità per difetto di convocazione di altri condomini” (Cass. civ. Sez. II, 18/04/2014, n. 9082).

Ciò premesso, nel caso in esame, la Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi in un caso specifico di validità della delibera condominiale in rapporto alla regolarità del contenuto dell’avviso di convocazione; in particolare, dell’ordine del giorno.

A norma del primo comma dell’articolo 66 disp. att. c.c., “l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione”.

Oltre ad essere individuati dal legislatore i contenuti dell’avviso d’assemblea, vengono elencati anche i mezzi di comunicazione dell’avviso stesso.

Si precisa che l’incompletezza dell’ordine del giorno non determina la nullità della delibera ma la sua annullabilità.

Ai sensi dell’articolo sopra richiamato, l’avviso di convocazione, oltre al giorno e l’ora, contiene anche l’indicazione del luogo ove si terrà l’assemblea stessa, che deve essere ben individuato.

E’ annullabile la deliberazione condominiale che sia stata assunta in un luogo di riunione diverso da quello indicato nell’avviso di convocazione.

Per quanto attiene all’ordine del giorno della convocazione, per una partecipazione informata dei condomini a una assemblea condominiale, al fine della conseguente validità della delibera adottata,

non vi è la necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione e il risultato dell’esame dei singoli punti da parte dell’assemblea.

Non è, quindi, necessaria una analitica e minuziosa elencazione degli argomenti da trattare e dei possibili sviluppi della discussione in ordine ai vari punti, occorrendo, più semplicemente, che siano preventivamente resi noti ai condomini i termini delle varie questioni da affrontare.

Nel caso di specie, già la Corte distrettuale aveva avuto modo di chiarire che “l'assemblea condominiale ha esaminato esattamente quegli argomenti di cui la ricorrente lamenta di non essere stata informata specificando che essi erano stati oggetto di discussione sotto la voce "approvazione consuntivo 1/1/2007 al 31/12/2007 e dei quali i singoli condomini potevano avere consapevolezza, prendendo visione del rendiconto”.

In conclusione, la Suprema Corte, rigettando il ricorso proposto da Z.A., ha sancito il seguente principio di diritto: “Ai fini della validità della delibera adottata da un'assemblea condominiale, è sufficiente che nell'avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati nei termini essenziali per essere comprensibili” (Cass. civ. Sez. VI - 2, 14/01/2016, n. 539).