Vendita di immobili, produrre in appello la dichiarazione ante ’67 salva l’atto (Cass. Civ. sez. II

In base alla normativa urbanistico-edilizia sono nulli gli atti di compravendita immobiliare ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza edilizia (oggi permesso di costruire) o del titolo in sanatoria.

Per gli interventi anteriori al 1° settembre 1967 è valido l'atto nel quale anziché gli estremi del permesso/licenza sia riportata o allegata apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che attesti, per l'appunto, l'avvenuto inizio dei lavori di costruzione in data anteriore al 1° settembre 1967.

La produzione della dichiarazione “ante ’67” nel corso del giudizio di appello sana la nullità dell’atto?

Alla domanda risponde la Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, con la sentenza n. 1362 del 19/01/2017.

Prima di approfondire il decisum, giova ricordare che per la validità della stipula del contratto definitivo di compravendita sono necessari una serie di documenti, tra i quali assumono particolare rilievo le menzioni urbanistiche.

Nel caso in cui l’oggetto del contratto sia un terreno, occorre allegare il certificato di destinazione urbanistica (CDU); nell’ipotesi in cui l’alienazione riguardi un fabbricato, invece, si rende necessaria la menzione degli estremi autorizzativi. In particolare:

1) se la costruzione risulta anteriore al 1° settembre 1967 occorre una dichiarazione del venditore attestante l’inizio dei lavori di costruzione anteriormente al 1967 (dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà); 2) qualora l’immobile sia stato costruito dal il 1° settembre 1967 sino al 30 gennaio 1977 è necessaria la menzione della licenza edilizia; 3) per le costruzioni eseguite dal 30 gennaio 1977 al 30 giugno 2003 bisogna indicare gli estremi della concessione edilizia; 4) per i fabbricati edificati successivamente al 30 giugno 2003 sono necessari gli estremi del permesso di costruire o della denuncia di inizio attività (DIA); 5) infine, per le costruzioni realizzate in assenza del titolo abilitativo o in totale difformità da esso occorre fare menzione del titolo abilitativo in sanatoria. La mancanza delle menzioni sopra esposte rende nullo il contratto. Inoltre, il notaio che riceva od autentichi un atto affetto da tale nullità viola i propri doveri professionali (art. 28 legge notarile).

Orbene, ai fini della presente disamina rileva la prima ipotesi (sub 1), vale a dire quella relativa ad interventi edilizi realizzati in epoca anteriore alla data del 1° settembre 1967, in cui si considera valido l'atto nel quale, in luogo del permesso di costruire, sia riportata la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante l'avvenuto inizio dei lavori di costruzione “ante ‘67”. Nel caso di specie, le parti, nel 1994, avevano concluso una scrittura privata carente della dichiarazione di cui sopra avente ad oggetto la compravendita di un immobile. Si trattava di un contratto insuscettibile di trascrizione, infatti, ai sensi dell’art. 2657 c.c., possono trascriversi unicamente gli atti aventi la forma della scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente e dell’atto pubblico. In seguito, il compratore aveva agito in giudizio e, con atto successivo, redatto nella medesima forma, nel 2008, aveva allegato la dichiarazione precedentemente omessa. L’acquirente ricorreva in Cassazione e contestava il rigetto della propria domanda giudiziale tesa ad ottenere la dichiarazione del trasferimento, in suo favore, dell’immobile in virtù della scrittura privata stipulata nel 1994.

Secondo le difese svolte, infatti, la nullità di cui all’art. 40 c. 3 L. 28/02/1985 n. 47 poteva considerarsi “sanata” con la dichiarazione successiva resa nelle medesime forme del primo atto. La suddetta allegazione, prodotta in appello, secondo il ricorrente non doveva subire le preclusioni di cui all’art. 345 c.p.c., in considerazione del fatto che la nullità era stata rilevata d’ufficio.

Preme, altresì, precisare che la nullità comminata dall’art. 40 L. 28/02/1985 n. 47 rientra nelle nullità assolute, rilevabili d’ufficio e da chiunque vi abbia interesse (art. 1421 c.c.). Inoltre, si tratta di una nullità formale, ai fini della cui sussistenza è sufficiente l’omessa menzione degli estremi del provvedimento autorizzativo; essa si distingue dalla nullità sostanziale che, invece, consiste dall'aver concluso un atto relativo ad un immobile costruito in difetto del titolo abilitativo. La ratio della norma consiste nella repressione degli abusi edilizi, a nulla rilevando lo stato di buona o mala fede dell’acquirente. Inoltre, il “rimedio” previsto dall’art. 40 c. 3 L. 47/1985 non integra una sanatoria, ma una convalida (art. 1423 c.c.) consentita in dipendenza di carenze meramente formali nella stipulazione originaria e non già in presenza dell’insussistenza all’epoca dell’atto dei requisiti essenziali alla commerciabilità del bene.

Al lume di quanto sin qui esposto, secondo il percorso argomentativo seguito dai supremi giudici, in sede di appello si sarebbe dovuto esaminare il nuovo documento prodotto, in quanto si trattava di un’allegazione ammissibile in quella sede. Infatti, il consolidato orientamento della Suprema Corte dispone che «la sussistenza della dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di cui alla L. 28/02/1985, n. 47, art. 40 rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l'inizio dell'opera in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell'azione, che può intervenire anche in corso di causa e sino al momento della decisione della lite. Ne consegue che la carenza del relativo documento è rilevabile, anche d'ufficio, in ogni stato e grado del giudizio, con l'ulteriore conseguenza che sia l'allegazione, che la documentazione della sua esistenza, si sottraggono alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e possono quindi avvenire anche nel corso del giudizio di appello, purché prima della relativa decisione».

In conclusione, dunque, si deve affermare che la produzione della cosiddetta “dichiarazione ante ’67” sani la nullità dell’atto ancorché la sua allegazione avvenga nel corso del giudizio di appello; la suddetta dichiarazione, infatti, si sottrae alle preclusioni di cui all’art. 345 c.p.c. ed è ammissibile anche in quella sede. In particolare, l’art. 40 legge 47/1985 introduce una particolare forma di convalida dell’atto nullo – ammessa solo nei casi espressamente previsti dalla legge (art. 1423 c.c.) – con efficacia ex tunc e consistente nell’accertamento meramente formale dell’omissione della dichiarazione, a patto che le circostanze richieste ex lege per la validità dell’atto fossero realmente esistenti all’epoca della sua stesura".