Locazione: recesso orale del conduttore è nullo (Cass. Civ. sez. VI-3 ord. 27/09/2017 n. 22647)

In primo grado, la locatrice agisce in via monitoria avverso la conduttrice al fine di ottenere la corresponsione dei canoni richiesti a cagione del recesso senza preavviso. La conduttrice si oppone, deducendo di aver preavvisato oralmente la proprietaria e di aver individuato un’altra persona che avrebbe preso il suo posto. Il Tribunale accoglie l’opposizione dell’ingiunta, mentre la Corte d’Appello rigetta l’impugnazione della locatrice. Si giunge così in Cassazione.

La Suprema Corte accoglie il ricorso della proprietaria dell’immobile per le seguenti ragioni.

Il contratto di locazione ad uso abitativo richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 1 c. 4 L. 431/1998). Trattasi di una nullità assoluta, rilevabile dalle parti e anche d’ufficio. Infatti, la ratio sottesa alla norma è di carattere pubblicistico, essendo volta a contrastare l’evasione fiscale che potrebbe prodursi con la conclusione di contratti orali e non registrati. In linea generale, la giurisprudenza ammette la possibilità che un contratto possa risolversi per una tacita manifestazione di volontà, tuttavia tale modalità è ammissibile solo allorché non si tratti di negozi giuridici in cui la forma scritta sia richiesta ad substantiam.

La forma per la validità del contratto costituisce un elemento essenziale di quest’ultimo (art. 1325 n. 4 c.c.), pertanto se non la si osserva, il contratto è invalido e inefficace. Quanto esposto non collide con il principio della libertà delle forme vigente nel nostro ordinamento; il detto principio, infatti, ritiene che la volontà di concludere un negozio giuridico possa essere manifestata in qualunque modalità utile a comunicarla, senza necessità di ricorrere a forme particolari. Tuttavia a fianco ai contratti a forma libera esistono anche quelli a forma vincolata.

Come ricordato, il contratto di locazione abitativa rientra in quest’ultima categoria, ossia tra quei negozi per i quali la legge prescrive l’osservanza di forme peculiari.

In particolare, l’art. 3 c. 6 L. 431/1998 prevede il recesso legale, che consente al conduttore di recedere anticipatamente per gravi motivi, offrendo al locatore un preavviso di sei mesi. Preme ricordare che il recesso «è un atto negoziale unilaterale e recettizio che richiede la stessa forma prescritta per il contratto revocato». Nella prassi, si comunica tramite raccomandata con avviso di ricevimento, in difetto il conduttore è tenuto alla corresponsione del risarcimento del danno subito dal locatore per l’anticipata restituzione dell’immobile.

Il regolamento contrattuale può prevedere ulteriori ipotesi di recesso (art. 4 c. 1 L. 392/1978), trattasi del recesso convenzionale, da comunicarsi con un preavviso di 180 giorni a mezzo raccomandata. Invero, si ritiene che la forma possa essere diversa dalla missiva a.r., purché la modalità prescelta sia idonea ad attestare l’avvenuta ricezione da parte del locatore (ad esempio, una notifica a mezzo ufficiale giudiziario). La clausola che prevede il recesso convenzionale spesso è accompagnata da una multa penitenziale (art. 1386 c.c.), ovverosia una somma che viene versata al locatore come corrispettivo del recesso. Le parti, infatti, possono prevedere che il recesso non sia gratuito, ma che abbia un “prezzo”.

Torniamo ora al tema da cui siamo partiti.

La Suprema Corte, esaminata la fattispecie oggetto di scrutinio, ha enunciato il seguente principio di diritto: «il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all'obbligo di forma scritta ai sensi dell'art. 1 c. 4 della L. n. 431/98, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volontà delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge ad substantiam». Pertanto, ne consegue che sia nullo l’accordo dedotto dalla conduttrice, secondo la quale ella si sarebbe accordata oralmente con la locatrice circa la rinunzia al preavviso di recesso in forma scritta previsto dal contratto.

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