Costruzione su suolo comune? Si applica l’accessione (Cass. Civ. SS.UU. sent. 16/02/2018 n. 3873)

La costruzione di un’opera sul suolo comune realizzata da uno solo dei comproprietari dell’area, diventa di proprietà di tutti i contitolari, per accessione, salvo titolo contrario. Inoltre, il consenso alla costruzione di un’opera, espresso dal comproprietario non costruttore, preclude a quest’ultimo la possibilità di chiederne la demolizione, obbligandolo a rimborsare, pro quota, le spese sopportate dal costruttore per l’edificazione della stessa.

E’ quanto chiarito dalle SS.UU. Civili della Cassazione, nella sentenza n. 3873/18 del 16/02/2018.

La Suprema Corte ha ritenuto applicabile, alla controversia in esame, l’istituto dell’accessione ai sensi dell’art. 934 c.c., anche se il costruttore non è terzo rispetto al proprietario di tale area, non ritenendo necessaria l’alterità soggettiva tra proprietario del suolo e costruttore.

La Cassazione ha rilevato che l’accessione si applica anche quando il singolo comunista realizza la costruzione di un manufatto sul suolo di comune proprietà, prescindendo dal riferimento soggettivo all'autore della costruzione, non condividendo, dunque, l’indirizzo giurisprudenziale secondo cui, quando il suolo su cui solo eseguite opere, è di proprietà di più soggetti, vanno applicate le norme relative all'istituto della comunione.

Secondo il Collegio, la disciplina giuridica della comunione non può derogare all'istituto dell’accessione, non sussistendo tra accessione e comunione alcun rapporto di genus ad speciem. Inoltre, la disciplina della comunione è diretta a regolare i rapporti tra comproprietari nell'uso e godimento della cosa comune, non essendo volta ad incidere sui modi di acquisto della proprietà né a modificare l’assetto della proprietà comune, così da configurare una disciplina generale, ovvero una deroga rispetto all'accessione.

Pertanto, ha ritenuto che il principio di accessione di cui all'art. 934 c.c. si applica anche quando il suolo appartiene in comunione a più soggetti ed uno solo o da alcuni soltanto dei comunisti, abbia costruito un’opera su detto terreno. In tal caso, tutti i comproprietari del suolo acquistano la proprietà della costruzione, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, per il solo fatto dell’incorporazione, salva l’esistenza di un valido titolo contrario all'operare dell’accessione, come ad esempio il diritto di superficie.

Inoltre la Suprema Corte ha precisato, che ai rapporti tra comproprietario costruttore e comproprietario non costruttore, va applicata la disciplina giuridica relativa all'uso della cosa comune e delle innovazioni, atteso che, l’opera sul suolo comune, essendo un’innovazione, non deve pregiudicare il godimento della cosa comune da parte degli altri comproprietari.

Orbene, se la costruzione è stata realizzata senza la preventiva autorizzazione o se essa pregiudica il godimento della cosa da parte di tutti i comproprietari, il comproprietario che ha subito il pregiudizio può esercitare le ordinarie azioni possessorie nei confronti del comproprietario costruttore, e può, altresì pretendere la demolizione dell’opera lesiva del suo diritto.

La Cassazione ha inoltre, rilevato che, occorre distinguere il caso in cui il comproprietario costruttore abbia agito contro il divieto espresso del comproprietario da quello in cui egli abbia agito con il consenso esplicito o implicito dell’altro comproprietario.

Nel primo caso, il comproprietario non costruttore avendo lo ius tollendi, potrà agire per ottenere il ripristino dello status quo ante, mentre nel secondo caso, avendo manifestato il proprio consenso, non potrà chiedere la demolizione dell’opera, a tutela della buona fede e dell’affidamento dl costruttore.

Per quanto attiene l’aspetto del consenso manifestato esplicitamente o meno, la Suprema Corte ha chiarito che la mera tolleranza, ovvero l’assenza di una reazione da parte del contitolare del suolo non costruttore, dinanzi all'abuso compiuto da parte del costruttore, prolungata per un certo periodo dal momento in cui tale comproprietario ha avuto contezza dei lavori, comporta l’affidamento del costruttore su un consenso implicito di quest’ultimo.

Pertanto, il rilievo giuridico del consenso alla costruzione dell’opera, manifestato da uno dei compartecipi alla comunione all'altro, non riguarda l’acquisto della proprietà della costruzione bensì attiene ai diritti, obblighi e poteri dei comproprietari di un’opera divenuta comune. Detto consenso alla costruzione dell’opera potrà essere manifestato con qualunque forma, e potrà essere dimostrato con qualunque mezzo di prova non incidendo sull'acquisto della proprietà della costruzione. Inoltre, se lo ius tollendi non viene esercitato, in favore del comproprietario costruttore sorgerà un diritto di credito nei confronti degli altri contitolari, che sono diventati nel frattempo, comproprietari della costruzione per accessione. In tal caso verrà ad esistere tra tutte le parti un rapporto obbligatorio in virtù del quale il costruttore dovrà essere rimborsato delle spese sostenute per la realizzazione dell’opera, divenuta comune.

Nel caso in esame, la Cassazione ha rilevato che i giudici di merito abbiano errato nel ritenere non applicabile alla vicenda in oggetto, l’istituto dell’accessione ex art. 934, considerando come unica proprietaria della costruzione la società costruttrice, secondo accordi non ben chiariti. In tal modo, non è stato tenuto in considerazione il principio secondo cui, i contratti traslativi di proprietà di beni immobili o relativi a diritti reali immobiliari, devono assumere la forma scritta ad substantiam.

La Cassazione ha evidenziato che, i giudici di merito avrebbero dovuto verificare se le parti avessero stipulato o meno un contratto in forma scritta avente ad oggetto il trasferimento della proprietà del suolo o la costituzione di un diritto di superficie o di altro diritto reale, finalizzato a dividere la proprietà del suolo da quella della costruzione ivi realizzata. Pertanto, la Suprema corte ha cassato la sentenza impugnata, con rinvio al giudice di merito il quale dovrà decidere attenendosi ai principi di diritto secondo cui:

- “La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c. di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del suolo o costitutivo dl un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam”;

- “Il consenso alla costruzione manifestato dal comproprietario non costruttore, pur non essendo idoneo a costituire un diritto di superficie o altro diritto reale, vale a precludergli l’esercizio dello ius tollendi”;

- “Ove lo ius tollendi non venga o non possa essere esercitato, i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote dl proprietà, le spese sopportate per l’edificazione dell’opera”.