Il subentro nel contratto di locazione va sempre comunicato al locatore anche in caso di assegnazion

In tema di locazione, l'art. 6 L. n. 392/1978 stabilisce che, in caso di separazione consensuale, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo.

Si tratta di un fenomeno di successione legale nel contratto ex latere conductoris. Il nuovo conduttore è tenuto a dare notizia al locatore dell'avvenuta successione nel contratto?

Alla domanda risponde la Corte di Cassazione, Sezione III, con la sent. n. 27441 del 30/10/2018.

La Suprema Corte ha affermato il principio secondo cui il locatore ha il diritto di conoscere il nuovo soggetto divenuto titolare di diritti ed obblighi derivanti dal rapporto di locazione.

Nella fattispecie, il contratto di locazione era stato stipulato tra un ente locatore e un conduttore che, poi, conveniva ad una separazione consensuale. Nell'omologa di separazione, l’immobile veniva assegnato alla moglie, che subentrava nel contratto di locazione de quo. L’Ente locatore indirizzava le diffide di pagamento dei canoni scaduti all’ex conduttore con cui, però, il rapporto locatizio doveva dichiararsi estinto. Infatti, secondo la Corte d’Appello di Venezia ne conseguiva l’inefficacia interruttiva della richiesta di pagamento relativamente alla prescrizione quinquennale, poiché destinata al marito non più assegnatario dell’immobile. Dovevano invece considerarsi salvi dalla prescrizione i canoni maturati nel quinquennio anteriore all'atto interruttivo ex art. 2948 n. 3 c.c.-

Per tale ragione il Giudice di seconde cure riformava parzialmente la sentenza di primo grado.

L’Ente locatore proponeva ricorso per Cassazione avverso la sentenza di appello ritenendo che la nuova conduttrice fosse tenuta a dargli comunicazione della modificazione soggettiva del rapporto locatizio, onde evitare la configurazione della violazione dei principi di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c. e dell’abuso del diritto. A fronte di ciò, il locatore ha considerato errato affermare che le diffide di pagamento inviate al marito (ex conduttore) non fossero anche efficaci nei confronti della moglie (attuale conduttrice), attesa la propria estraneità al fenomeno successorio avvenuto ex lege e, quindi, la materiale impossibilità ad indirizzarle all'esatto soggetto obbligato.

Tale motivo di impugnazione è stato accolto dalla Suprema Corte, poiché l’automatismo successorio di cui all'art. 6 L. n. 392/78, se da un lato non comporta l’adesione da parte del locatore, dall'altro non implica che il cambiamento di uno dei titolari del rapporto di locazione debba operare e svolgere i propri effetti nell'ignoranza dell’altro. Ciò è corroborato dalla consolidata giurisprudenza di legittimità che, sul punto, ritiene ragionevole rappresentarsi, figurativamente, una sorta di riconsegna del bene al locatore che, a sua volta, lo consegna al nuovo conduttore. Pertanto, la Corte ha ritenuto giustificate le richieste di pagamento dei canoni al vecchio conduttore, attesa la mancata conoscenza della successione da parte dell’Ente locatore. Decidendo di non comunicare al locatore l’avvenuta successione, la nuova conduttrice ha accettato che le pretese continuassero ad essere esercitate nei confronti del marito (ex conduttore) e spiegassero effetti anche nei suoi riguardi. Effetti che trovano giustificazione nella regola di cui all'art. 1375 c.c.

Alla luce delle considerazioni svolte, la Suprema Corte ha cassato con rinvio alla Corte d’Appello di Venezia, in diversa composizione, al fine di conformare la decisione assunta ai principi di diritto sanciti nella sentenza in oggetto.